我們距離香港式的衰退就差半步，因?yàn)樵谙愀鬯傅娜箦e(cuò)誤之中，我們已經(jīng)犯了兩個(gè)半。
第一，政府壟斷土地開發(fā)權(quán)，有意制造樓市火山，并嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱。
香港土地產(chǎn)權(quán)向來為政府所有，批租土地也是政府財(cái)政收入的主要來源。土地價(jià)格越高，政府收益越大。人們現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，回歸前的“港英”政府對(duì)中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé)；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭(zhēng)相攫取土地一級(jí)市場(chǎng)收益相似。
香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢？我分三個(gè)層面來說：
第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。
第二層面：財(cái)政依賴。財(cái)政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)股歷來是第一大股，占港股總市值的三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。
那么，我們對(duì)比一下今天內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：
第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的46.6%。
第二層面：財(cái)政依賴。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高；增幅再創(chuàng)新高，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的極度依賴。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)貸款額度占各項(xiàng)貸款的比重為20%，高達(dá)9萬億元；加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款，我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能占到貸款總量的60%。
但是，“港英”政府對(duì)負(fù)利率采取放任自流的態(tài)度。1992-1994年期間，“豪宅”價(jià)格猛漲了6倍，甲級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價(jià)格猛漲近3倍?！案塾ⅰ闭C布多項(xiàng)抑制炒樓的措施，想要把樓市冷卻下來，但樓價(jià)只是稍有回挫。
但是，“港英”政府的“末代總督”彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了，根本不理睬負(fù)利率的問題。由此導(dǎo)致炒風(fēng)從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起，香港樓價(jià)先是收復(fù)一兩年前的失地，然后在秋季開始，脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。
到了香港脫離殖民統(tǒng)治當(dāng)天(1997年7月1日)，樓價(jià)在這新一輪的炒風(fēng)下再度上升了八成，讓一個(gè)不到40㎡（建面）的房子動(dòng)輒要花兩三百萬港元。
今天的我們呢？也沒有理會(huì)負(fù)利率和老百姓保值無門的困境。房產(chǎn)稅也好，禁購令也罷，根本沒有解決老百姓保值無門的問題。最嚴(yán)重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3.5%，貸款利率是6.56%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%(注：文章寫作時(shí)數(shù)據(jù))。這意味著什么？意味著你存款是虧錢的，貸款也是虧錢的，但銀行怎么都不會(huì)虧錢。當(dāng)然了，實(shí)際的通貨膨脹率根本沒有這么低，你不要以為你能賺到，因?yàn)槟銓?shí)際貸款的利率也沒有那么低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動(dòng)利率是40%，也就是說七八分的利息你也不一定能借到錢。大家知道現(xiàn)在溫州的民間利率是多少嗎？據(jù)中國之聲《全國新聞聯(lián)播》報(bào)道，溫州高息貸款月息突破一毛錢，就是說中小企業(yè)借100萬元當(dāng)月還清的話，還要還10萬元的利息，相當(dāng)于年利息120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低于實(shí)際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策其實(shí)就是逼著你去買房保值。
第三，經(jīng)濟(jì)衰退就在眼前，卻為了政績，不顧一切打壓樓市。
1997年10月8日，中國香港首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》，推出一項(xiàng)事后被稱為“八萬五”的房屋政策。此項(xiàng)政策包含三個(gè)主要目標(biāo)：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000套；十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。而在董建華宣布“八萬五”計(jì)劃的時(shí)候，每年私人住宅的供應(yīng)量只有兩萬套，倘若計(jì)劃實(shí)行，公屋與私屋的比例將達(dá)到4∶1，樓市不崩盤才怪。
讓人擔(dān)憂的是，我們距離香港的荒謬“八萬五”近在咫尺！
2011年，北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。同時(shí)啟動(dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作，2011年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬戶以上?？墒谴蠹抑肋@20萬套是什么概念嗎？北京市這五年里每年新增供應(yīng)房屋在10萬套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京如果落實(shí)到底的話就是2∶1的重拳！
那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，“十二五”期間上海計(jì)劃新建住宅約1.3億㎡（建面），其中各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的六成。換句話說，上?，F(xiàn)在計(jì)劃的重拳是1.5∶1.
而且我要提醒大家注意的是，上面這個(gè)1.5∶1或者2∶1其實(shí)我算得不對(duì)，因?yàn)橹醒牒偷胤揭恢痹谛薷挠?jì)劃，現(xiàn)在的版本是“十二五”規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬套，其中2010年開工建設(shè)1000萬套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面積為6.12億㎡（建面），非商品房住宅竣工為2.22億㎡（建面），而全國住宅竣工總面積僅為8.34億㎡（建面）。如果2010年新建1000萬套保障性住房，按平均每套75㎡（建面）計(jì)算，應(yīng)該是7.5億㎡（建面）的竣工建筑總量。按照3600萬套來計(jì)算，就是27億㎡（建面）。也就是說，我們實(shí)際上是以3.5∶1的力度來打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地產(chǎn)市場(chǎng)才崩盤的，而是才開工沒幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)就崩潰了。
過去，高房價(jià)是中國經(jīng)濟(jì)最大的泡沫，現(xiàn)在保障房才是最大的泡沫。我想說的是，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)生死存亡的時(shí)刻，往前再走半步就是萬丈深淵，我不希望我們?cè)俜赶愀圻@種致命的錯(cuò)誤！
